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最低6折促销,人行副行长:泡沫日子不多了 - 凤凰网房产无锡
文:纵横论市随着城市化深入,在20年前,我们城市化率才30%左右,目前已经超过了60%,不断新增的城市人口,让我们的房地产行业沉浸在“蜜罐”里,开发商赚得盆满钵满,早购房的人也享受到这场财富盛宴,有人因此过上了财务自由生活 -来自凤凰新闻客户端
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最低6折促销,人行副行长:泡沫日子不多了

专聊房君 2021-01-21 18:57

文:纵横论市

随着城市化深入,在20年前,我们城市化率才30%左右,目前已经超过了60%,不断新增的城市人口,让我们的房地产行业沉浸在“蜜罐”里,开发商赚得盆满钵满,早购房的人也享受到这场财富盛宴,有人因此过上了财务自由生活。

不过,俗话说,“花无百日红”,房地产也一样,实际上,房地产在经过快速发展后,推动房地产不断增长的因素已现“拐点”。

1.人口“拐点”。21世纪经济报道在不久前撰写了一篇文章,题中提到“00后比90后少了4700万”,文中列表中有一组各年代人口出生数据(精确到百万):70年代1.85亿,80年代2.22亿,90年代2.11亿,00年代1.63亿,10年代1.63亿。这对楼市意味着什么?

一般而言,20岁到59岁,是主要的购房年龄段(上大学期间,一些父母就开始为子女买房),70后、80后、90后属于我们目前的中坚力量,巧合的是,这3个年龄段都在2亿人左右,非常给力。但当00后刚进入购房年龄段(20岁),则比70后-90后少2200万人-4800万人,对楼市需求影响不言而喻,而且从近年出生率看,越往后,人口减少越明显。

2.城市化“拐点”。2005年,我国城市人口为5.62亿,城市化率42.99%,到2019年底,分别为8.48亿和60.60%,15年时间,城市人口增加了2.86亿,年均城市化率为1.17个百分点。近几年差不多都在1%,城市化速度呈现一个逐步趋缓过程。人口流动由“农村向城市转移”向“城市与城市转移”为主,一些就业吸引力不足的城市,将面对住房购买力不足、过剩的现实。

3.货币。M2作为反映货币供应的重要指标,在近20年时间里,楼市大多处于火热期,正是M2快速增长期,2016年前均保持两位数以上速度增长。从2017年开始,M2首次降到个位数增速。撇除2020年的特殊情况,按照以往经济与M2增速的高度一致性,随着经济增速放缓,M2也将跟随下降,过去支撑房价快速上涨的货币资金已不复存在。

当然,以上仅是从大趋势上看房地产拐点正逐步到来,但对于2021年,甚至未来2-3年的楼市来说,还有一个直接因素,那就是政策调控。除了常规调控外,还有两个红线新规,将是悬在开发商头上的达摩克利斯之剑。

1.2020年8月20日,住建部和人行发布了“三道红线”新规,包括要求房企资产负债率≤70%、净负债率≤100%、现金短债比<1等指标,1年要降档和3年内要完全符合新规要求。根据此前财联社消息,房企将在2023年6月30日前完成降负债目标。

2.2020年12月31日,银保监会和央行划定房地产贷款集中度“红线”并从2021年1月1日施行,未给缓冲时间。其中,设定了房地产贷款和个人房贷占比上限,实行5档分级管理,从比例看,大中型银行集中了大部分贷款审批权限,在业内人士看来,银行被上了一道“紧箍咒”,2021年房地产贷款和个人房贷增速将下降。

两条红线新规相继发布,目的非常明确,就是为开发商和购房者降杠杆。根据相关机构预测,房企大多数都踩线,一些房贷占比超标的中小银行将迎来调整,虽然根据超标比例给予了2-4年的过渡期,但很明显的是,房贷再继续增加是不可能了,只会是逐步下降。

受此影响,包括恒大等这样的超大型房企都开始了以价换量降负债。恒大老板许家印宣布从2020年9月7日到10月8日开启了为期两月的促销计划,根据报道显示,恒大全国楼盘全线“7折”,两个月回款目标为2000亿元。

进入到2021年初,按照以往,此时应该属于楼市淡季,不少房企都在酝酿开年促销,但今年的促销比以往任何时候都要来得早一些。据乐居财经1月20日报道,恒大宣布从本周起,全国楼盘“78折”特大优惠,率先打响了“抢收的第一枪”,而且叠加其他优惠,最低折扣至6折,省下的钱比首付款还要多。

开发商抢跑有先见之明,实际上,市场已有所反应。

虽然眼下还有一些楼市热点城市以及热点板块,但明显不像过去样普涨,市场已出现了分化,说明了两点:

1.资金带动不起所有城市。东方证券首席经济学家邵宇曾做了一个统计显示,我们的房产市值约450万亿,是美国、欧、日三者的总和,是我们GDP的5倍。无独有偶,北京晚报2016年3月11日还刊登一篇题为《中国楼市“非理性繁荣”:一线城市可买半个美国》显示,有机构统计估算,北上广深四大一线城市房屋总价值可买下半个额美国。很显然,市值高企,若继续上行,所需的资金会很多,一些人口吸引力强的城市或者板块暂时应该还有资金支撑,但一些人口流出、经济薄弱的三四线城市就不能受到资金照顾了。

网易新闻截图

2.同一座城市内部也在分化,只有好房源较热些,而大多数品质低的房源涨不动,甚至下跌,说明此前的价格有泡沫,而且也同样面临一个问题,这些价格高企的刚需房源让刚需接不动盘,价格有回调的需要。

其他房企跟不跟?专家:买房不急!后面或有惊喜。

像恒大这样的大房企都在积极降负债,其他房企没有理由不跟。正如前面所说,随着今年经济逐步恢复正常,特殊时期段的货币政策将逐步恢复正常,这一点,从M2的增速变动可以看出来,2020年6月达到阶段高点11.1%,但到2020年12月降至10.1%,呈现一个逐步回落的趋势。再加上未来几年持续降房企负债要求,大开发商顶不住要降价促销,其他大多数踩红线的房企日子就更难过,如果手中存货较多,可以变现“合规”,没有品牌优势的房企,其促销幅度只能更多,否则市场不会买账。当然,如果手中货不多,在红线下,又没有资金拿地,等待被兼并甚至破产也是一种不得已的选择。那么,买房是现在趁机入手,还是等待呢?

有专家表示,现在不用急,开发商打折促销仅是试试水,毕竟才开年,何况红线新规发挥作用还需要时间,一些房企还没准备好,或者还在观望看看别人怎么做,还有一些房企去年卖得不错,手中还有余粮,还能撑一段时间。但这些都改变不了房地产迎来“拐点”的趋势。对于购房者来说,如果不是很急需,或者资金不够,不妨等等看,后面或有“惊喜”。

对此,你是如何看待的呢?


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标签: 房价 房地产 房产
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